Жалоба на арендодателя в США: куда обращаться арендатору

В каких случаях может понадобиться жалоба
Причины конфликта между арендатором и владельцем жилья бывают разными. Например, в квартире может отсутствовать отопление, не работать водоснабжение, появиться серьезная протечка или другая проблема, влияющая на безопасность и пригодность жилья. В других случаях спор касается security deposit, дополнительных платежей, условий lease, доступа landlord в квартиру или действий, связанных с выселением.

Отдельная категория — housing discrimination, то есть дискриминация при аренде жилья. Такие дела регулируются в том числе федеральным Fair Housing Act и имеют специальную процедуру обращения в HUD.

Важно сначала определить характер проблемы, потому что от этого зависит, куда именно обращаться.

Начните с договора аренды
Перед официальным обращением полезно еще раз внимательно прочитать lease agreement. В нем обычно указано, кто отвечает за определенные виды обслуживания, каким способом нужно сообщать о неисправностях, куда отправлять уведомления и какие правила действуют для здания.

USAGov также советует перед обращением за внешней помощью проверить условия lease и убедиться, что арендатор сам выполняет принятые обязательства. USAGov

Это не означает, что положения договора автоматически отменяют права арендатора, установленные законом. Но lease помогает понять фактические обязанности сторон и подготовиться к дальнейшему разговору.

Сначала сообщите проблему арендодателю
Если речь идет о ремонте, состоянии квартиры или другой проблеме, которую landlord может устранить, лучше сначала направить ему четкое уведомление. HUD прямо рекомендует жильцам сначала информировать landlord или property manager о проблемах с жильем. Для арендаторов, использующих Housing Choice Voucher или проживающих в public housing, при отсутствии решения следующим этапом может стать обращение в местную Public Housing Agency. hud.gov

Даже если проблема сначала обсуждалась по телефону, полезно иметь письменное подтверждение. В сообщении можно кратко указать, что произошло, когда проблема была обнаружена, где именно она находится и какое действие необходимо предпринять. Например, вместо эмоционального сообщения лучше написать, что в квартире с определенной даты отсутствует отопление, проблема уже сообщалась управляющему и требуется ремонт.

Какие доказательства сохранять
При серьезном споре документы могут оказаться не менее важны, чем сама жалоба.

Полезно сохранять:

• договор аренды и все приложения к нему;
• переписку с landlord или management company;
• фотографии и видео проблемы;
• даты обращений и ответов;
• receipts и подтверждения платежей;
• notices и другие документы от арендодателя;
• результаты инспекций или заключения специалистов, если они имеются.

Не обязательно собирать огромный архив. Главное — чтобы из документов можно было восстановить последовательность событий. Например, если речь идет о протечке, полезно иметь фотографии повреждений и сообщения, показывающие, когда landlord впервые узнал о проблеме.

Куда жаловаться на арендодателя
Универсального федерального ведомства для обычных landlord-tenant disputes нет. USAGov рекомендует искать state agency, отвечающее за tenant rights. В зависимости от штата это может быть Attorney General, housing department, consumer protection agency или другое ведомство. На официальном портале также доступны ссылки на ресурсы по правам арендаторов в разных штатах. USAGov

Если проблема связана с состоянием жилья, в некоторых городах можно обратиться в местный housing department, building department или code enforcement office. Такие службы могут заниматься нарушениями housing code — например, требованиями к безопасности и состоянию здания. Какое ведомство отвечает за конкретный вопрос, зависит от города и штата.

Если жилье связано с HUD
Отдельный порядок действует для некоторых федерально поддерживаемых программ жилья. Если человек живет в public housing, использует Housing Choice Voucher или получает другую помощь через Public Housing Agency, по вопросам landlord или состояния жилья можно обращаться в местную PHA. HUD также предоставляет PIH Information Resource Center для таких программ. hud.gov

Если речь идет о HUD-assisted multifamily housing, существует HUD Multifamily Housing Complaint Line. Это важно: HUD обычно не является универсальной службой для любого спора с частным арендодателем. Наличие конкретной программы или федеральной поддержки жилья имеет значение.

Жалоба на дискриминацию
Если проблема связана не просто с ремонтом или деньгами, а с дискриминацией при аренде, действует отдельная федеральная защита.

Fair Housing Act запрещает определенные виды housing discrimination по признаку:

• расы или цвета кожи;
• национального происхождения;
• религии;
• пола;
• семейного положения в смысле наличия детей и связанных обстоятельств;
• инвалидности. USAGov

Например, потенциальной проблемой может быть отказ сдавать жилье человеку из-за его национального происхождения или установление разных условий аренды по защищенному законом признаку.

Жалобу на housing discrimination можно направить в Office of Fair Housing and Equal Opportunity (FHEO) Министерства жилищного строительства и городского развития США — HUD. HUD принимает такие обращения онлайн, по телефону, почте или лично через соответствующие подразделения. hud.gov

Срок для обращения по дискриминации
С жалобой на предполагаемую дискриминацию лучше не затягивать. По Fair Housing Act заявление в HUD обычно необходимо подать не позднее одного года после последнего предполагаемого дискриминационного действия. HUD рекомендует обращаться как можно раньше. hud.gov

Для обращения в суд могут действовать другие сроки. Поэтому не стоит исходить из того, что любое housing dispute можно отложить на несколько лет.

Что делать при проблемах с ремонтом
Если landlord не устраняет проблему, важно сначала понять, насколько она серьезна и какие обязанности действуют в вашем штате. Требования к отоплению, воде, электричеству, санитарному состоянию, вредителям, structural safety и другим условиям определяются местным законодательством и housing codes.

После письменного уведомления landlord следующим шагом может стать обращение в local housing или code enforcement agency. Инспектор может проверить состояние помещения и, если применимые нормы нарушены, потребовать исправления.
При этом не стоит автоматически прекращать платить rent или самостоятельно вычитать стоимость ремонта из арендной платы только потому, что landlord не отвечает.

Правила rent withholding и repair-and-deduct сильно различаются по штатам и требуют соблюдения конкретной процедуры. Неправильное действие может само создать спор о неуплате аренды.

Если спор касается security deposit
Правила возврата security deposit также устанавливаются главным образом законодательством штатов. В разных штатах отличаются сроки возврата депозита, допустимые удержания и требования к письменному расчету удержанных сумм.
Если landlord не возвращает deposit или удерживает деньги по причинам, с которыми арендатор не согласен, стоит сначала запросить письменное объяснение и проверить закон своего штата.

В зависимости от суммы и местных правил вопрос может решаться через consumer protection agency, mediation, legal aid или small claims court. Важно сохранить документы о первоначальном состоянии квартиры, фотографии перед выездом, подтверждение сдачи ключей и новый адрес для получения корреспонденции.

Если landlord угрожает выселением
Eviction — отдельная юридическая процедура. Если арендатор уже получил notice to vacate, demand for payment, eviction notice или court papers, лучше не ограничиваться обычной жалобой на landlord.

USAGov рекомендует в такой ситуации как можно раньше получить юридическую помощь и проверить доступные protections в своем штате. USAGov Особенно важно не игнорировать документы из суда. В них могут быть указаны конкретные даты, к которым необходимо подать ответ или явиться на hearing.

Правила eviction различаются по штатам, поэтому универсального срока ответа для всей страны нет.

Можно ли обратиться за бесплатной юридической помощью
Да. В США существуют организации, предоставляющие бесплатную или недорогую civil legal aid, в том числе по landlord-tenant disputes. USAGov рекомендует среди прочего Legal Services Corporation (LSC) и LawHelp для поиска помощи в своем регионе. USAGov

LSC финансирует независимые legal aid organizations по всей стране и позволяет искать ближайшую организацию по месту проживания. LSC Юридическая помощь особенно полезна, если речь идет о выселении, большой сумме денег, серьезных повреждениях имущества, дискриминации или ситуации, в которой landlord уже привлек адвоката.

Не прекращайте выполнять lease без проверки закона
Конфликт с landlord не освобождает арендатора автоматически от всех обязательств по договору. Например, наличие неисправности в квартире не означает автоматически, что можно перестать платить rent. То же касается преждевременного расторжения договора аренды.

Законы некоторых штатов действительно предоставляют арендаторам дополнительные remedies при серьезных нарушениях со стороны landlord, но для их использования может потребоваться письменное уведомление, определенный срок ожидания, inspection или другая процедура.

Поэтому перед удержанием rent, досрочным выездом или самостоятельным ремонтом за счет будущей аренды стоит проверить правила своего штата или проконсультироваться с local tenant organization или legal aid.

Как составить жалобу
Если государственное или местное ведомство принимает обращение в свободной форме, текст лучше сделать максимально понятным. В начале укажите адрес арендованного жилья, название или имя landlord либо management company и способ связи с вами. Затем кратко изложите проблему по порядку: когда она возникла, когда вы сообщили о ней landlord, какой ответ получили и что остается нерешенным.

Приложите только относящиеся к делу документы. Не нужно превращать заявление в длинный эмоциональный рассказ. Для сотрудника ведомства важнее даты, факты и подтверждения. Если используется официальная онлайн-форма, следуйте вопросам формы и не отправляйте конфиденциальную информацию за ее пределами без необходимости.

Простой порядок действий
Для большинства обычных споров можно ориентироваться на такую последовательность:

1. Проверьте lease и правила аренды своего штата.
2. Сообщите landlord или management company о проблеме в письменной форме.
3. Сохраните фотографии, переписку, платежи и другие доказательства.
4. Если проблема не решена, определите компетентное state или local agency.
5. При discrimination обращайтесь в HUD/FHEO.
6. При HUD-assisted housing используйте соответствующие каналы HUD или Public Housing Agency.
7. При eviction или серьезном споре как можно раньше обратитесь за legal aid.

Не каждый этап обязателен в каждой ситуации. Например, при срочной угрозе безопасности или уже начавшемся eviction process может потребоваться быстрее перейти к официальной или юридической помощи.

Главное
Жалоба на арендодателя в США начинается с определения характера проблемы. Обычные landlord-tenant disputes в основном регулируются законодательством штатов и местными правилами. Поэтому обращаться следует в соответствующее housing, consumer protection или другое ведомство конкретного штата или города.

HUD играет особую роль при housing discrimination и в определенных федеральных программах жилья, но не рассматривает каждый бытовой спор между частным landlord и tenant.

До обращения полезно сохранить lease, письменные уведомления, фотографии и другие подтверждения. И особенно важно не предпринимать самостоятельно такие шаги, как прекращение оплаты rent или нарушение условий lease, пока вы не проверили, разрешены ли они законодательством вашего штата.