Покупка жилья в США: полный список необходимых документов

Документы при покупке за наличные и с ипотекой отличаются
Если жилье приобретается без кредита — cash purchase — банк не проводит mortgage underwriting, поэтому покупателю обычно не нужно предоставлять W-2, pay stubs, налоговые декларации и другие документы для подтверждения способности выплачивать кредит.

Но все равно потребуются документы для идентификации покупателя, оформления purchase contract, подтверждения средств, title process и closing.

При покупке с ипотекой lender должен оценить финансовое положение заемщика и убедиться, что он способен обслуживать loan. Поэтому список документов значительно расширяется. CFPB рекомендует заранее собрать подтверждения личности, доходов, банковских счетов и источника down payment. Consumer Financial Protection Bureau

Документ, удостоверяющий личность
На разных этапах сделки покупателю потребуется действительный документ с фотографией.

Чаще всего используется:

• driver's license;
• State ID;
• паспорт;
• другой принимаемый government-issued photo ID.

При ипотечном кредитовании lender также обычно запрашивает Social Security Number для идентификации заемщика и работы с кредитной историей. CFPB включает подтверждение личности и SSN в стандартный набор информации, которую стоит подготовить перед mortgage application. Точный список допустимых ID необходимо уточнять у lender, title company или closing attorney.

Подтверждение дохода
Если покупка финансируется через mortgage, один из основных этапов — подтверждение стабильного дохода. Для работающего по найму человека lender часто запрашивает последние pay stubs, формы W-2, федеральные tax returns и документы по другим источникам дохода.

CFPB в своем homebuying guide рекомендует готовить pay stub за последние 30 дней, W-2 за два года, федеральные налоговые декларации за два года и подтверждение дополнительных источников дохода. Конкретный lender может устанавливать собственный перечень документов. Consumer Financial Protection Bureau

Если доход изменился в процессе сделки, lender может запросить обновленные документы непосредственно перед closing.
Документы для self-employed Для предпринимателей, владельцев бизнеса, independent contractors и людей с нерегулярным доходом пакет обычно сложнее.

Помимо tax returns могут потребоваться дополнительные документы, подтверждающие доход и финансовое состояние бизнеса. Freddie Mac и CFPB отдельно отмечают, что для self-employed или людей с irregular income lender может запросить более подробную финансовую документацию. myhome.freddiemac.com

Не стоит заранее ориентироваться только на стандартный список для сотрудника с W-2. Лучше получить отдельный checklist непосредственно у mortgage lender.

Банковские выписки и подтверждение активов
Lender должен понимать, какими средствами располагает покупатель. Обычно предоставляются свежие bank statements по checking и savings accounts, а при необходимости — документы инвестиционных счетов и других активов. CFPB рекомендует подготовить как минимум две последние банковские выписки, а также документы, подтверждающие источник down payment. Consumer Financial Protection Bureau

Если часть денег недавно была переведена между вашими собственными счетами, lender может попросить показать всю цепочку движения средств. Поэтому во время покупки дома лучше не проводить необъяснимые крупные операции между счетами без возможности подтвердить их происхождение.

Подтверждение источника первоначального взноса
Down payment может составлять значительную сумму, и lender обычно должен понимать, откуда появились эти деньги. Если средства накоплены самостоятельно, подтверждением могут быть bank или investment statements. Если часть денег получена в подарок, может потребоваться gift letter — письменное подтверждение того, что деньги действительно являются подарком и не должны возвращаться как скрытый loan.

CFPB прямо указывает, что при использовании gift funds может потребоваться подписанное заявление от человека, передавшего деньги. При этом не все mortgage programs одинаково относятся к таким средствам. Consumer Financial Protection Bureau

Крупные поступления на банковский счет
Большой deposit незадолго до подачи mortgage application может вызвать дополнительные вопросы. Например, если на счет внезапно поступили $30,000, lender может попросить показать, откуда они появились. CFPB отмечает, что lenders обычно должны проверять источник дохода и средств, используемых для down payment, поэтому крупные банковские deposits могут потребовать дополнительного документального подтверждения.

Подтверждением могут быть документы о продаже имущества, переводе с другого собственного счета, gift letter или другие документы в зависимости от ситуации.

Документы по существующим долгам
Lender анализирует не только доход и накопления, но и существующие обязательства. Могут потребоваться сведения о: credit cards, auto loans, student loans, personal loans и других outstanding debts. Freddie Mac относит statements по действующим долговым обязательствам к стандартным документам при mortgage application. myhome.freddiemac.com

Эти данные используются при расчете debt-to-income ratio — соотношения долговых платежей и дохода заемщика.
Mortgage application После выбора lender подается официальная заявка на mortgage. Для многих стандартных ипотечных программ используется Uniform Residential Loan Application. В ней указываются личные данные заемщика, место работы, доходы, активы, обязательства, информация о недвижимости и предполагаемом loan.

После подачи lender проверяет документы в процессе underwriting и может несколько раз запрашивать обновленную информацию. Это нормально: банковская выписка или pay stub, предоставленные в начале процесса, к моменту closing могут уже считаться устаревшими.

Pre-approval letter
До поиска жилья многие покупатели получают mortgage pre-approval. Lender предварительно анализирует финансовые данные и сообщает, на какую сумму кредита человек потенциально может рассчитывать. После этого может быть выдано pre-approval letter.

Для покупателя этот документ не является правом собственности или гарантией окончательного кредита. Но он часто используется при подаче offer, поскольку показывает продавцу, что потенциальный покупатель уже прошел предварительную финансовую проверку.

Freddie Mac отмечает, что pre-approval помогает определить доступную сумму mortgage и показывает продавцу серьезность намерений покупателя. myhome.freddiemac.com

Purchase agreement
Когда продавец принимает предложение покупателя, оформляется purchase agreement, который также может называться purchase contract или sales contract. В нем фиксируются основные условия сделки: цена недвижимости, deposit, предполагаемая дата closing и различные contingencies.

Например, contract может предусматривать условия, связанные с mortgage approval, inspection или appraisal. Это один из ключевых юридических документов покупки, поэтому перед подписанием важно внимательно проверить все сроки и условия.

В некоторых штатах работу с договором и closing активно ведут attorneys, в других значительная часть процедуры проходит через title или escrow company.

Earnest money deposit
После принятия offer покупатель может внести earnest money deposit — сумму, демонстрирующую серьезность его намерений. Обычно деньги хранятся на escrow account до завершения сделки и затем учитываются при расчете средств покупателя на closing. Сохраняйте документ, подтверждающий внесение earnest money.

Mortgage lender может попросить подтвердить эту операцию и источник денег, особенно если она отражается в bank statements.

Loan Estimate
При большинстве стандартных mortgage loans lender предоставляет Loan Estimate.Этот документ содержит основные предварительные параметры кредита: loan amount, interest rate, предполагаемый monthly payment и closing costs. CFPB указывает, что Loan Estimate обычно должен быть предоставлен в течение трех рабочих дней после получения lender необходимой mortgage application information. Consumer Financial Protection Bureau

Loan Estimate следует сохранить — непосредственно перед closing его удобно сравнить с итоговым Closing Disclosure.

Документы об appraisal
При покупке с ипотекой lender обычно заказывает home appraisal. Appraiser оценивает стоимость объекта, чтобы lender понимал, соответствует ли стоимость недвижимости размеру обеспеченного ею кредита. Appraisal не следует путать с home inspection.

Appraisal в первую очередь связан с рыночной стоимостью имущества для mortgage transaction, а inspection помогает покупателю оценить физическое состояние дома. Если appraisal окажется существенно ниже purchase price, это может повлиять на дальнейшие условия сделки.

Home inspection report
Home inspection обычно заказывает сам покупатель. Inspector проверяет доступные элементы здания: roof, foundation, electrical system, plumbing, HVAC и другие важные системы. Inspection report не является документом, подтверждающим право собственности, но может иметь большое практическое значение.

На основании результатов inspection покупатель в пределах условий договора может обсуждать ремонт, изменение цены или другие решения. CFPB включает home inspection в важные действия перед closing. Consumer Financial Protection Bureau

Homeowners insurance
Если жилье приобретается с mortgage, lender обычно требует homeowners insurance до выдачи кредита. CFPB отмечает, что lenders обычно требуют такое страхование как условие mortgage loan. Покупателю необходимо выбрать insurance company и предоставить lender информацию о policy.

Также следует отдельно проверить flood risk. Обычная homeowners insurance обычно не включает страхование ущерба от наводнений, поэтому в определенных ситуациях может потребоваться отдельный flood insurance policy.

Title documents
До closing проводится title search. Цель — проверить право собственности продавца и обнаружить возможные claims, liens или другие проблемы с title. При mortgage lender обычно требует lender's title insurance, которое защищает интересы lender при проблемах с правом собственности. Оно не защищает собственный финансовый интерес покупателя.

Отдельно покупатель может приобрести owner's title insurance, которое предназначено для защиты его собственного интереса в недвижимости от определенных старых title claims.

Правила и структура title process отличаются в зависимости от штата.

Closing Disclosure
Один из важнейших документов перед завершением mortgage transaction — Closing Disclosure. В нем указаны окончательные параметры кредита, closing costs и распределение денежных сумм между участниками сделки. Для большинства mortgage transactions lender должен предоставить Closing Disclosure не позднее чем за три рабочих дня до closing.

Эти три дня следует использовать для проверки документа. Сравните его с Loan Estimate: loan amount, interest rate, monthly payment, closing costs и другие основные параметры. Если обнаружена ошибка, лучше сообщить lender или settlement agent до подписания документов.

Какие документы подписываются на closing
На closing покупатель получает и подписывает значительный пакет документов.

При обычной покупке с mortgage среди основных документов будут:
Closing Disclosure — окончательные условия и расходы по mortgage.
Promissory Note — юридическое обязательство вернуть кредит на согласованных условиях.
Mortgage, Security Instrument или Deed of Trust — документ, которым недвижимость становится обеспечением кредита.
Deed — документ, с помощью которого продавец передает покупателю legal ownership недвижимости.

CFPB относит именно эти документы к основным бумагам, которые покупатель должен особенно внимательно проверить и сохранить после завершения сделки. Некоторые подписи, включая определенные deed of trust documents, требуют notarization.

Что такое deed
Deed — один из главных документов при покупке недвижимости. Он фиксирует передачу legal title от продавца покупателю.
После closing deed обычно передается для официальной регистрации в county recorder, registrar или другом соответствующем местном органе. CFPB объясняет, что именно deed подтверждает передачу юридического права собственности покупателю. Consumer Financial Protection Bureau

После регистрации покупатель должен сохранить собственную копию документа. Сам deed не нужно путать с mortgage или deed of trust: mortgage связан с залогом недвижимости в пользу lender, а deed — с правом собственности.

Сколько денег нужно предоставить на closing
Перед closing покупатель получает расчет cash to close. Эта сумма может включать остаток down payment, closing costs и другие предусмотренные transaction расходы с учетом ранее внесенных deposits и credits. CFPB отмечает, что необходимые средства обычно передаются через cashier's check или bank wire в соответствии с инструкциями closing agent.

Наличные деньги в буквальном смысле на mortgage closing обычно не приносят. Точный способ оплаты необходимо заранее согласовать с settlement agent.

Осторожно с мошенничеством при wire transfer
Покупка недвижимости связана с крупными переводами, поэтому closing wire fraud представляет реальную угрозу. Мошенник может получить доступ к электронной переписке и отправить покупателю поддельные реквизиты якобы от title company или attorney.

CFPB отдельно предупреждает покупателей о схемах с последней минутой измененными wire instructions. Перед отправкой крупной суммы самостоятельно позвоните closing company по ранее проверенному номеру и подтвердите реквизиты.

Не используйте для проверки номер телефона из неожиданного письма с новыми банковскими инструкциями.

Если жилье покупается без mortgage
При cash purchase финансовых документов обычно значительно меньше, поскольку отсутствует underwriting lender. Однако могут понадобиться: photo ID, proof of funds, purchase agreement, earnest money records, title documents, документы closing и средства для расчета.

Продавец или real estate agent может попросить proof of funds, подтверждающий, что у покупателя действительно есть средства для покупки. При этом сама сделка с недвижимостью все равно проходит через legal transfer of title и оформление deed. Покупка за cash не означает, что можно пропустить title search, проверку документов объекта и процесс closing.

Если покупатель не является гражданином США
Гражданство США само по себе не является универсальным требованием для покупки недвижимости. Но если используется ипотечное финансирование, lender устанавливает требования к идентификации, документам о доходе и eligibility конкретной mortgage program.

Иностранному покупателю могут потребоваться паспорт и дополнительные финансовые или налоговые документы. Наличие или отсутствие Social Security Number, immigration status, U.S. credit history и источника дохода может влиять прежде всего на доступные варианты financing.

Кроме того, отдельные штаты могут устанавливать собственные правила в отношении определенных категорий foreign ownership, поэтому для конкретной покупки необходимо проверять законодательство штата, где находится объект.

Документы при совместной покупке
Если дом покупают два или несколько человек, необходимо особенно внимательно проверить deed. Именно способ оформления title определяет юридическую структуру владения недвижимостью. CFPB рекомендует покупателям, приобретающим жилье совместно с другим человеком, убедиться, что deed оформлен именно с тем видом собственности, который они намеревались получить.

При необходимости документ может проверить real estate attorney. Это особенно важно для unmarried couples, родственников или business partners.

Документы после покупки нужно сохранить
После closing не стоит выбрасывать полученный пакет документов.

CFPB рекомендует обязательно сохранить как минимум:

1. Closing Disclosure.
2. Promissory Note.
3. Mortgage, Security Instrument или Deed of Trust.
4. Deed.

Также желательно хранить purchase agreement, title insurance policy, homeowners insurance documents, inspection report, appraisal и основные receipts по сделке. Некоторые из этих документов могут понадобиться при продаже дома, refinancing, страховом случае, налоговых вопросах или споре о собственности.

Основной чек-лист документов покупателя
При типичной покупке жилья с mortgage стоит заранее подготовить:

1. Government-issued photo ID.
2. Social Security Number, если он требуется lender.
3. Pay stubs.
4. W-2 и необходимые tax returns.
5. Bank и investment statements.
6. Подтверждение других источников дохода.
7. Документы по действующим debts.
8. Подтверждение источника down payment.
9. Gift letter, если используются подаренные средства.
10. Purchase agreement после принятия offer.
11. Документы об earnest money deposit.
12. Homeowners insurance information.
13. Обновленные финансовые документы, если lender запросит их перед closing.

Конкретный список всегда следует уточнять у своего lender и settlement agent.

Главное
Документы для покупки жилья в США можно условно разделить на две группы. Первая — личные и финансовые документы покупателя, необходимые прежде всего для получения mortgage: ID, income records, tax returns, bank statements, документы по активам и долгам.

Вторая — документы самой сделки: purchase agreement, Loan Estimate, Closing Disclosure, promissory note, mortgage или deed of trust и deed. При cash purchase первая группа значительно сокращается, но юридические документы сделки и оформление права собственности остаются необходимыми.

Не подписывайте документы, если условия отличаются от согласованных или вы не понимаете их содержание. Особенно внимательно проверяйте имя владельца, адрес объекта, purchase price, loan amount, interest rate, closing costs и структуру собственности в deed.